LEI 8.245 DE 18/10/1991 - DOU 21/10/1991
Dispõe sobre as Locações dos Imóveis Urbanos e os Procedimentos a Elas Pertinentes.
TITULO I
Da Locação (artigos 1 a 57)
CAPITULO I Disposições Gerais (artigos 1 a 45)
SEÇÃO I Da Locação em Geral (artigos 1 a 13)
Art. 1 - A locação de imóvel urbano regula-se pelo disposto nesta Lei.
Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:
a) as locações:
1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações publicas;
2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;
3. de espaços destinados a publicidade;
4. em apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar.
b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.
Art. 2 - Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende se que são solidários se o contrario não se estipulou.
Parágrafo único. Os ocupantes de habitações coletivas multifamiliares presumem-se locatários ou sublocatários.
Art. 3 - O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo,dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.
Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente.
Art. 4 - Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolve-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Parágrafo único. O locatário ficara dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferencia, pelo seu empregador, privado ou publico, para prestar serviços em localidades diversas daquela do inicio do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.
Art. 5 - Seja qual for o fundamento do termino da locação, a ação do locador para reaver o imóvel e a de despejo.
Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica se a locação termina em decorrência de desapropriação, com a imissão do expropriante na posse do imóvel.
Art. 6 - O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.
Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição.
Art. 7 - Nos casos de extinção de usufruto ou de fideicomisso, a locação celebrada pelo usufrutuário ou fiduciário poderá ser denunciada, com o prazo de trinta dias para a desocupação, salvo se tiver havido aquiescência escrita do nu proprietário ou do fideicomissário, ou se a propriedade estiver consolidada em mãos do usufrutuário ou do fiduciário.
Parágrafo único. A denuncia devera ser exercitada no prazo de noventa dias contados da extinção do fideicomisso ou da averbação da extinção do usufruto, presumindo-se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.
Art. 8 - Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver clausula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto a matricula do imóvel.
§ 1 - Idêntico direito terá o promissário-comprador e o promissário-cessionario, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e titulo registrado junto a matricula do mesmo.
§ 2 - A denuncia devera ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo-se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.
Art. 9 - A locação também poderá ser desfeita:
I - por mutuo acordo;
II - em decorrência da pratica de infração legal ou contratual;
III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Publico, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.
Art. 10 - Morrendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros.
Art. 11 - Morrendo o locatário, ficarão sub-rogados nos seus direitos e obrigações:
I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do "de cujus", desde que residentes no imóvel;
II - nas locações com finalidade não residencial, o espolio e, se for o caso, seu sucessor no negocio.
Art. 12 - Em casos de separação de fato, separação judicial, divorcio ou dissolução da sociedade concubinária, a locação prosseguira automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.
Parágrafo único. Nas hipóteses previstas neste artigo, a sub rogação será comunicada por escrito ao locador, o qual terá o direito de exigir, no prazo de trinta dias, a substituição do fiador ou o oferecimento de qualquer das garantias previstas nesta Lei.
Art. 13 - A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.
§ 1 - Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.
§ 2 - Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.
SEÇÃO II Das Sublocações (artigos 14 a 16)
Art. 14 - Aplicam-se as sublocações, no que couber, as disposições relativas as locações.
Art. 15 - Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja sua causa, resolvem-se as sublocações, assegurado o direito de indenização do sublocatário contra o sublocador.
Art. 16 - O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela importância que dever ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos alugueis que se vencerem durante a lide.
SEÇÃO III Do Aluguel (artigos 17 a 21)
Art. 17 - E livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação a variação cambial ou ao salário mínimo.
Parágrafo único. Nas locações residenciais serão observados os critérios de reajustes previstos na legislação especifica.
Art. 18 - E licito as partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar clausula de reajuste.
Art. 19 - Não havendo acordo, o locador ou o locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajusta-lo ao preço do mercado.
Art. 20 - Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel.
Art. 21 - O aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação, nas habitações coletivas multifamiliares, a soma dos alugueis não poderá ser superior ao dobro do valor da locação.
Parágrafo único. O descumprimento deste artigo autoriza o sublocatário a reduzir o aluguel ate os limites nele estabelecidos.
SEÇÃO IV Dos Deveres do Locador e do Locatário (artigos 22 a 26)
Art. 22 - O locador e obrigado a:
I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacifico do imóvel locado;
III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores a locação;
V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referencia aos eventuais defeitos existentes;
VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;
VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias a aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrario no contrato;
IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos as parcelas que estejam sendo exigidas;
X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem a estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao inicio da locação;
e) instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.
Art. 23 - O locatário e obrigado a:
I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, ate o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
II - servir-se do imóvel para uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo trata-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocados por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio ou por escrito do locador;
VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade publica, ainda que dirigida a ele, locatário;
VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de forca, luz e gás, água e esgoto;
IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação previa, de dia e hora bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;
X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;
XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.
§ 1 - Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias a administração respectiva, especialmente:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e forca das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados a pratica de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao inicio da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao inicio da locação.
§ 2 - O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovados a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.
§ 3 - No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1 deste artigo, desde que comprovadas.
Art. 24 - Nos imóveis utilizados como habitação coletiva multifamiliar, os locatários ou sublocatários poderão depositar judicialmente o aluguel e encargos se a construção for considerada em condições precárias pelo Poder Publico.
§ 1 - O levantamento dos depósitos somente será deferido com a comunicação, pela autoridade publica, da regularização do imóvel.
§ 2 - Os locatários ou sublocatários que deixarem o imóvel estarão desobrigados do aluguel durante a execução das obras necessárias a regularização.
§ 3 - Os depósitos efetuados em juízo pelos locatários ou sublocatários poderão ser levantados, mediante ordem judicial, para realização das obras ou serviços necessários a regularização do imóvel.
Art. 25 - Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram.
Parágrafo único. Se o locador antecipar os pagamentos, a ele pertencerão as vantagens dai advindas, salvo se o locatário reembolsa-lo integralmente.
Art. 26 - Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao locador, o locatário e obrigado a consenti-los.
Parágrafo único. Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatário terá direito ao abatimento do aluguel, proporcional ao período excedente; se mais de trinta dias, poderá resilir o contrato.
SEÇÃO V Do Direito de Preferência (artigos 27 a 34)
Art. 27 - No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negocio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
Parágrafo único. A comunicação devera conter todas as condições do negocio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.
Art. 28 - O direito de preferência do locatário caducara se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral a proposta, no prazo de trinta dias.
Art. 29 - Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a posterior desistência do negocio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes.
Art. 30 - Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferêcia ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferencia caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado.
Parágrafo único. Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferencia ao locatário mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso.
Art. 31 - Em se tratando de alienação de mais de uma unidade imobiliária, o direito de preferencia incidira sobre a totalidade dos bens objeto da alienação.
Art. 32 - O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.
Art. 33 - O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no Cartório de Imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto a matricula do imóvel.
Parágrafo único. A averbação far-se-á a vista de qualquer das vias do contrato de locação, desde que subscrito também por duas testemunhas.
Art. 34 - Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino terá prioridade sobre a do locatário.
SEÇÃO VI Das Benfeitorias (artigos 35 e 36)
Art. 35 - Salvo expressa disposição contratual em contrario, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
Art. 36 - As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substancia do imóvel.
SEÇÃO VII Das Garantias Locatícias (artigos 37 a 42)
Art. 37 - No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:
I - caução;
II - fiança;
III - seguro de fiança locatícia.
Parágrafo único. E vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.
Art. 38 - A caução poderá ser em bens moveis ou imóveis.
§ 1 - A caução em bens moveis devera ser registrada em Cartório de Títulos e Documentos; a em bens imóveis devera ser averbada a margem da respectiva matricula.
§ 2 - A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada pelo Poder Publico e por ele regulamentada, revertendo em beneficio do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.
§ 3 - A caução em títulos e ações devera ser substituída, no prazo de trinta dias, em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras.
Art. 39 - Salvo disposição contratual em contrario, qualquer das garantias da locação se estende ate a efetiva devolução do imóvel.
Art. 40 - O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:
I - morte do fiador;
II - ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;
III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador;
IV - exoneração do fiador;
V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;
VI - desaparecimento dos bens moveis;
VII - desapropriação ou alienação do imóvel.
Art. 41 - O seguro de fiança locatícia abrangera a totalidade das obrigações do locatário.
Art. 42 - Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos ate o sexto dia útil do mês vincendo.
SEÇÃO VIII Das Penalidades Criminais e Civis (artigos 43 e 44)
Art. 43 - Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do ultimo aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:
I - exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor alem do aluguel e encargos permitidos;
II - exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação;
III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação para temporada.
Art. 44 - Constitui crime de ação publica, punível com detenção de três meses a um ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços a comunidade:
I - recusar-se o locador ou sublocador, nas habitações coletivas multifamiliares, a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos;
II - deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias após a entrega do imóvel, no caso do inciso III do art. 47, de usa-lo para o fim declarado ou, usando-o, não o fizer pelo prazo mínimo de um ano;
III - não iniciar o proprietário, promissário-comprador ou promissário-cessionário, nos casos do inciso IV do art. 9, inciso IV do art. 47, inciso I do art. 52 e inciso II do art. 53, a demolição ou a reparação do imóvel, dentro de sessenta dias contados de sua entrega;
IV - executar o despejo com inobservância do disposto no § 2 do art. 65.
Parágrafo único. Ocorrendo qualquer das hipóteses previstas neste artigo, poderá o prejudicado reclamar em processo próprio, multa equivalente a um mínimo de doze e um máximo de vinte e quatro meses do valor do ultimo aluguel atualizado ou do que esteja sendo cobrado do novo locatário, se realugado o imóvel.
SEÇÃO IX Das Nulidades (artigo 45)
Art. 45 - São nulas de pleno direito as clausulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente Lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito a renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.
CAPITULO II Das Disposições Especiais (artigos 46 a 57)
SEÇÃO I Da Locação Residencial (artigos 46 e 47)
Art. 46 - Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrera findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
§ 1 - Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais clausulas e condições do contrato.
§ 2 - Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.
Art. 47 - Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
I - nos casos do Art. 9;
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com o seu emprego;
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Publico, que aumentem a área construída em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
§ 1 - Na hipótese do inciso III, a necessidade devera ser judicialmente demonstrada, se:
a) o retomante, alegando necessidade de usar o imóvel estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado na mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;
b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.
§ 2 - Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante devera comprovar ser proprietário, promissário-comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e titulo registrado junto a matricula do mesmo.
SEÇÃO II Da Locação para Temporada (artigos 48 a 50)
Art. 48 - Considera-se locação para temporada aquela destinada a residência temporária do locatário, para pratica de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorram tão somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.
Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constara do Contrato, obrigatoriamente, a descrição dos moveis e utensílios que o guarneçam, bem como o estado em que se encontram.
Art. 49 - O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os alugueis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 para atender as demais obrigações do contrato.
Art. 50 - Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, presumir-se-á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos.
Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu inicio ou nas hipóteses do art. 47.
SEÇÃO III
Da Locação não Residencial (artigos 51 a 57)
Art. 51 - Nas locações de imóveis destinados ao comercio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III - o locatário esteja explorando seu comercio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
§ 1 - O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.
§ 2 - Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faca parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comercio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.
§ 3 - Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub-rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.
§ 4 - O direito a renovação do contrato estende-se as locações celebradas por industrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.
§ 5 - Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, ate seis meses, no mínimo, anteriores a data da finalização do prazo do contrato em vigor.
Art. 52 - O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:
I - por determinação do Poder Publico, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificação de tal natureza que aumente o valor do negocio ou da propriedade;
II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comercio existente ha mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
§ 1 - Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comercio, com as instalações e pertences.
§ 2 - Nas locações de espaços em "shopping centers", o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II
deste artigo.
§ 3 - O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com a mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comercio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Publico ou que declarou pretender realizar.
Art. 53 - Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Publico, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, o contrato somente poderá ser rescindido:
Artigo, "caput", com redação dada pela Lei numero 9.256, de 09/01/1996 (DOU de 10/01/1996, em vigor desde a publicação).
I - nas hipóteses do art. 9;
II - se o proprietário, promissário-comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com titulo registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinqüenta por cento da área útil.
Art. 54 - Nas relações entre lojistas e empreendedores de "shopping center", prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.
§ 1 - O empreendedor não poderá cobrar do locatário em "shopping center":
a) as despesas referidas nas alíneas "a", "b" e "d" do parágrafo único do art. 22; e
b) as despesas com obras ou substituições de equipamentos, que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite-se e obras de paisagismo nas partes de uso comum.
§ 2 - As despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, salvo casos de urgência ou forca maior, devidamente demonstradas, podendo o locatário, a cada sessenta dias, por si ou entidade de classe exigir a comprovação das mesmas.
Art. 55 - Considera-se locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel destinar-se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.
Art. 56 - Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.
Art. 57 - O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.
TITULO II Dos Procedimentos (artigos 58 a 75)
CAPITULO I Das Disposições Gerais (artigo 58)
Art. 58 - Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar-se-á o seguinte:
I - os processos tramitam durante as ferias forenses e não se suspendem pela superveniência delas;
II - e competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato;
III - o valor da causa correspondera a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do art. 47, a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento;
IV - desde que autorizado no contrato, a citação, intimação ou notificação far-se-á mediante correspondência com aviso de recebimento, ou, tratando-se de pessoa jurídica ou firma individual, também mediante telex ou fac-símile, ou, ainda, sendo necessário, pelas demais formas previstas no Código de Processo Civil;
V - os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo.
CAPITULO II Das Ações de Despejo (artigos 59 a 66)
Art. 59 - Com as modificações constantes deste Capitulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.
§ 1 - Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contraria e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
I - o descumprimento do mutuo acordo ( Art. 9, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contada da assinatura do instrumento;
II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência previa;
III - o termino do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em ate trinta dias após o vencimento do contrato;
IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legitimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;
V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.
§ 2 - Qualquer que seja o fundamento de ação far-se-á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes.
Art. 60 - Nas ações de despejo fundadas no inciso IV do art. 9, inciso IV do art. 47 e inciso II do art. 53, a petição inicial devera ser instruída com prova de propriedade do imóvel ou do compromisso registrado.
Art. 61 - Nas ações fundadas no § 2 do art. 46 e nos incisos III e IV do art. 47, se o locatário, no prazo da contestação, manifestar sua concordância com a desocupação do imóvel, o juiz acolhera o pedido fixando prazo de seis meses para a desocupação, contados da citação, impondo ao vencido a responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de vinte por cento sobre o valor dado a causa. Se a desocupação ocorrer dentro do prazo fixado, o réu ficara isento dessa responsabilidade; caso contrario, será expedido mandado de despejo.
Art. 62 - Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:
I - o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o de cobrança dos alugueis e acessórios da locação, devendo ser apresentado, com a inicial, calculo discriminado do valor do debito;
II - o locatário poderá evitar a rescisão da locação requerendo, no prazo da contestação, autorização para o pagamento do debito atualizado, independentemente de calculo e mediante deposito judicial, incluídos:
a) os alugueis e acessórios da locação que vencerem ate a sua efetivação;
b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;
c) os juros de mora;
d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixadas em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa.
III - autorizada a emenda da mora e efetuado o deposito judicial ate quinze dias após a intimação do deferimento, se o locador alegar que a oferta não e integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o deposito no prazo de dez dias, contados da ciência dessa manifestação;
IV - não sendo complementado o deposito, o pedido de rescisão prosseguira pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada;
V - os alugueis que forem vencendo ate a sentença deverão ser depositados a disposição do juízo, nos respectivos vencimentos, podendo o locador levanta-los desde que incontroversos;
VI - havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos alugueis, a execução desta pode ter inicio antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.
Parágrafo único. Não se admitira a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade por duas vezes nos doze meses imediatamente anteriores a propositura da ação.
Art. 63 - Julgada procedente a ação de despejo, o juiz fixara prazo de trinta dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes.
§ 1 - O prazo será de quinze dias se:
a) entre a citação e a sentença de primeira instancia houverem decorrido mais de quatro meses; ou
b) o despejo houver sido decretado com fundamento nos incisos II e III do art. 9 ou no § 2 do art. 46.
§ 2 - Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Publico, respeitado o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um ano, o juiz disporá, de modo que a desocupação coincida com o período de ferias escolares.
§ 3 - Tratando-se de hospitais, repartições publicas, unidades sanitárias oficiais, asilos e estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Publico, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do Art. 9 ou no inciso II do art. 53, o prazo será de um ano, exceto no caso em que entre a citação e a sentença de primeira instancia houver decorrido mais de um ano, hipótese em que o prazo será de seis meses.
§ 3 com redação dada pela Lei numero 9.256, de 09/01/1996 (DOU de 10/01/1996, em vigor desde a publicação).
§ 4 - A sentença que decretar o despejo fixara o valor da caução para o caso de ser executada provisoriamente.
Art. 64 - Salvo nas hipóteses das ações fundadas nos incisos I, II e IV do art. 9, a execução provisória do despejo dependera de caução não inferior a doze meses e nem superior a dezoito meses do aluguel, atualizado ate a data do deposito da caução.
§ 1 - A caução poderá ser real ou fidejussória e será prestada nos autos da execução provisória.
§ 2 - Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo, o valor da caução revertera em favor do réu, como indenização mínima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ação própria, a diferença pelo que a exceder.
Art. 65 - Findo o prazo assinado para a desocupação, contado da data da notificação, será efetuado o despejo, se necessário com emprego de forca, inclusive arrombamento.
§ 1 - Os moveis e utensílios serão entregues a guarda de depositários, se não os quiser retirar o despejado.
§ 2 - O despejo não poderá ser executado ate o trigésimo dia seguinte ao do falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel.
Art. 66 - Quando o imóvel for abandonado após ajuizada a ação, o locador poderá imitir-se na posse do imóvel.
CAPITULO III Da Ação de Consignação de Aluguel e Acessórios da Locação (artigo 67)
Art. 67 - Na ação que objetivar o pagamento dos alugueis e acessórios da locação mediante consignação, será observado o seguinte:
I - a petição inicial, alem dos requisitos exigidos pelo art. 282 do Código de Processo Civil, devera especificar os alugueis e acessórios da locação com indicação dos respectivos valores;
II - determinada a citação do réu, o autor será intimado a, no prazo de vinte e quatro horas, efetuar o deposito judicial da importância indicada na petição inicial, sob pena deve ser extinto o processo;
III - o pedido envolvera a quitação das obrigações que vencerem durante a tramitação do feito e ate ser prolatada a sentença de primeira instancia, devendo o autor promover os depósitos nos respectivos vencimentos;
IV - não sendo oferecida a contestação, ou se o locador receber os valores depositados, o juiz acolhera o pedido, declarando quitadas as obrigações, condenando o réu ao pagamento das custas e honorários de vinte por cento do valor dos depósitos;
V - a contestação do locador, alem da defesa de direito que possa caber, ficara adstrita, quanto a matéria de fato, a:
a) não ter havido recusa ou mora em receber a quantia devida;
b) ter sido justa a recusa;
c) não ter sido efetuado o deposito no prazo ou no lugar do pagamento;
d) não ter sido o deposito integral.
VI - alem de contestar, o réu poderá, em reconvenção, pedir o despejo e a cobrança dos valores objeto da consignatória ou da diferença do deposito inicial, na hipótese de ter sido alegado não ser o mesmo integral;
VII - o autor poderá complementar o deposito inicial, no prazo de cinco dias contados da ciência do oferecimento da resposta, com acréscimo de dez por cento sobre o valor da diferença. Se tal ocorrer, o juiz declarara quitadas as obrigações, elidindo a rescisão da locação, mas imporá ao autor-reconvindo a responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de vinte por cento sobre o valor dos depósitos;
VIII - havendo, na reconvenção, cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos valores objeto da consignatória, a execução desta somente poderá ter inicio após obtida a desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.
Parágrafo único. O réu poderá levantar a qualquer momento as importâncias depositadas sobre as quais não penda controvérsia.
CAPITULO IV Da Ação Revisional de Aluguel (artigos 68 a 70)
Art. 68 - Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumaríssimo, observar-se-á o seguinte:
I - alem dos requisitos exigidos pelos artigos 276 e 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial devera indicar o valor do aluguel cuja fixação e pretendida;
II - ao designar a audiência de instrução e julgamento, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos pelo autor ou nos que indicar, fixara o aluguel provisório, não excedente a oitenta por cento do pedido, que será devido desde a citação;
III - sem prejuízo da contestação e ate a audiência, o réu poderá pedir seja revisto o aluguel provisório, fornecendo os elementos para tanto;
IV - na audiência de instrução e julgamento, apresentada a contestação, que devera conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentara a conciliação e, não sendo esta possível, suspendera o ato para a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência em continuação.
§ 1 - Não caberá ação revisional na pendência de prazo para desocupação do imóvel (artigos 46, § 2 e 57), ou quando tenha sido este estipulado amigável ou judicialmente.
§ 2 - No curso da ação de revisão, o aluguel provisório será reajustado na periodicidade pactuada ou na fixada em lei.
Art. 69 - O aluguel fixado na sentença retroage a citação, e as diferenças devidas durante a ação de revisão, descontados os alugueres provisórios satisfeitos, serão pagas corrigidas, exigíveis a partir do transito em julgado da decisão que fixar o novo aluguel.
§ 1 - Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato revisando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel.
§ 2 - A execução das diferenças será feita nos autos da ação de revisão.
Art. 70 - Na ação de revisão do aluguel, o juiz poderá homologar acordo de desocupação, que será executado mediante a expedição de mandado de despejo.
CAPITULO V Da Ação Renovatória (artigos 71 a 75)
Art. 71 - Alem dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória devera ser instruída com:
I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;
II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;
III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel cujo pagamento lhe incumbia;
IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;
V - indicação de fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, numero de sua inscrição no Ministério da Economia, Fazenda e Planejamento, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o numero da carteira de identidade, comprovando, em qualquer caso e desde logo, a idoneidade financeira;
VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;
VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de titulo oponível ao proprietário.
Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originaria ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficara diretamente obrigado a renovação.
Art. 72 - A contestação do locador, alem da defesa de direito que possa caber, ficara adstrita, quanto a matéria de fato, ao seguinte:
I - não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta Lei;
II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar;
III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;
IV - não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52).
§ 1 - No caso do inciso II, o locador devera apresentar, em contraproposta, as condições de locação que repute compatíveis com o valor locativo real e atual do imóvel.
§ 2 - No caso do inciso III, o locador devera juntar prova documental da proposta do terceiro, subscrita por este e por duas testemunhas, com clara indicação do ramo a ser explorado, que não poderá ser o mesmo do locatário. Nessa hipótese, o locatário poderá, em replica, aceitar tais condições para obter a renovação pretendida.
§ 3 - No caso do inciso I do art. 52, a contestação devera trazer prova da determinação do Poder Publico ou relatório pormenorizado das obras a serem realizadas e da estimativa de valorização que sofrera o imóvel, assinado por engenheiro devidamente habilitado.
§ 4 - Na contestação, o locador, ou sublocador, poderá pedir, ainda, a fixação de aluguel provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não excedente a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel.
§ 5 - Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato renovando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel.
Art. 73 - Renovada a locação, as diferenças dos alugueis vencidos serão executadas nos pr&oacu
